客房数 (Keys)

客房数量。交易按“每间客房”计价。

对应多户住宅概念 单元数

入住率 (Occupancy)Occ

已售客房数 ÷ 可售客房数，按晚计算。

对应多户住宅概念 物理出租率

平均房价 (Average Daily Rate)ADR

客房收入 ÷ 已售客房数。

对应多户住宅概念 每个已出租单元的平均租金

每间可售房收入 (Revenue per Available Room)RevPAR

入住率 × ADR，或客房收入 ÷ 可售客房数。75% × $200 = $150。

对应多户住宅概念 计入空置后的每单元有效租金

每间可售房总收入 (Total RevPAR)TRevPAR

每间可售房对应的全部收入（客房、餐饮、停车、水疗）。

对应多户住宅概念 含其他收入的每单元总收入

每间可售房经营毛利 (GOP per Available Room)GOPPAR

每间可售房的经营毛利 (GOP)。业主更看重这一指标，而非 RevPAR。

利润转化率 (Flow-through)

增量收入中转化为增量利润的比例。由房价驱动的增长比由入住率驱动的增长转化率更高，因为每间入住的客房都需要打扫。

竞争组 (Comp Set)

用于对标某一物业的竞争酒店。

入住率指数 (Occupancy Index)MPI

本酒店入住率 ÷ 竞争组入住率。

平均房价指数 (ADR Index)ARI

本酒店 ADR ÷ 竞争组 ADR。

RevPAR 指数 (RevPAR Index)RGI

本酒店 RevPAR ÷ 竞争组 RevPAR。115 是一个卖点；85 则意味着“管理或品牌提升空间”的投资逻辑。

公平份额 (Fair Share)

指数为 100：酒店获取的需求与其供给占比相当。

部门收入与费用

客房、F&B（餐饮）及其他经营部门，各自核算利润。

未分配费用 (Undistributed Expenses)

不归属于任何单一部门的成本：A&G（行政及一般费用）、S&M（销售与市场营销）、POM（物业运营与维护）、能源费用。

经营毛利 (Gross Operating Profit)GOP

部门利润减去未分配费用。运营方的业绩以此衡量。

固定费用 (Fixed Charges)

房产税、保险、土地租金。

FF&E 储备金

通常约为总收入的 4%，用于更换家具、装置及设备 (FF&E)。

NOI（酒店）

通常为扣除 FF&E 储备金之后的数字。务必确认发行备忘录 (OM) 采用的是哪种口径。

经营杠杆 (Operating Leverage)

固定成本高意味着利润的波动远大于收入。利润率为 30% 的酒店在 RevPAR 下滑时会受到重创。

对应多户住宅概念 多户住宅的 NOI 利润率约为 55–65%

全服务型 (Full-service)

设有餐厅、会议空间和宴会厅。收入更多，成本也高得多。

精选服务型 / 聚焦服务型 (Select / Focused-service)

餐饮有限，如早餐和小酒吧。典型代表为 Courtyard 或 Hilton Garden Inn。

有限服务型 (Limited-service)

客房，最多附带早餐。

长住型 (Extended-stay)

客人入住 5 晚以上，人员配置精简（Residence Inn、Homewood Suites）。

对应多户住宅概念 最接近公寓的酒店产品

生活方式 / 精品酒店 (Lifestyle / Boutique)

以设计为导向，多为软品牌或独立酒店。

软品牌 / 精选系列 (Soft Brand / Collection)

一种品牌加盟形式，允许酒店保留自身名称和特色。在改牌项目中很受欢迎。

连锁档次 (Chain Scale)

STR 的分档：Luxury（奢华）、Upper Upscale（超高档）、Upscale（高档）、Upper Midscale（中高档）、Midscale（中档）、Economy（经济型）。

特许经营协议 (Franchise Agreement)

允许业主使用品牌。业主需支付特许权使用费（约为客房收入的 5–6%）以及市场推广/会员计划费用。

酒店管理协议 (Hotel Management Agreement)HMA

与实际运营酒店的公司签订的合同：可以是品牌方本身（“品牌直管”），也可以是第三方管理公司。

基本管理费 (Base Management Fee)

通常约为总收入的 2–3%。

激励管理费 (Incentive Management Fee)IMF

管理方在业主优先回报之上分得的利润份额。

物业改进计划 (Property Improvement Plan)PIP

品牌方要求的翻新改造，通常在出售或特许经营续约时触发。是收购成本中的一项重要支出。

签约奖励金 (Key Money)

品牌方或运营方为赢得合同而预先支付给业主的现金。

带约出售与无约出售 (Encumbered vs. Unencumbered)

指酒店出售时是否附带现有管理协议。无约酒店的成交价更高。

保护区域 (Area of Protection)

特许方承诺不在该半径内向竞争对手授权同一品牌的范围。

散客 (Transient)

个人旅客：BAR（最优可售价）、企业协议价、OTA（Expedia、Booking.com）、GDS（旅行社分销系统）。

团队 (Group)

为会议或婚礼预订的 10 间以上的客房块。

SMERF

社交、军队、教育、宗教及兄弟会类团体。价格敏感型业务，用于填补淡季夜晚。

在手订单与预订进度 (On-the-books & Pace)OTB

未来日期的已订房量与去年同期对比。

新增预订 (Pickup)

某一期间内的新增预订。

团队缩量 (Attrition)

团队实际预订的客房少于合同约定数量。

置换效应 (Displacement)

低价团队是否挤占了支付更高房价的散客。

满房高峰夜 (Compression Night)

全城性活动导致满房的夜晚，可大幅提价。

平季 (Shoulder Season)

介于旺季与淡季之间。

转送客人 (Walk a Guest)

因超额预订，必须将客人转送至其他酒店入住。

每间客房价格 (Price per Key)

核心估值单位，与每间客房的重置成本 (Replacement Cost) 进行比较。

基于 T-12 的资本化率 (Cap Rate)

适用于扣除储备金后的过去十二个月 (T-12) NOI。由于波动性更大，酒店的资本化率高于多户住宅。

爬坡期 / 稳定运营 (Ramp-up / Stabilization)

酒店开业、翻新或改牌后，到达到常态化运营水平之前的这段时期。

债务收益率 (Debt Yield)

NOI ÷ 贷款金额。贷款方对酒店的要求明显高于公寓，通常在百分之十几甚至更高。

特许方安慰函 (Franchisor Comfort Letter)

确保贷款方止赎后，品牌加盟关系仍然有效。

现金管理触发条件 (Cash Management Trigger)

当 DSCR 或债务收益率低于某一阈值时，贷款转入资金监管账户 (Lockbox) 或现金归集 (Cash Sweep) 安排。

季节性 (Seasonality)

月度现金流波动很大，因此储备金和约定条款的测试期间至关重要。

开业前费用 (Pre-opening Expense)

在第一位客人入住之前的招聘、培训和销售启动费用。

可出租面积 (Rentable SF)RSF

租户付租的面积，包括其分摊的公共区域。

对应多户住宅概念 单元数 / 净可出租面积

使用面积 (Usable SF)USF

租户实际占用的面积。

公摊系数 / 损耗系数 (Load Factor / Loss Factor)

在 USF 基础上加计的大堂、走廊和机房分摊比例。15% 的公摊意味着 10,000 USF 按约 11,500 RSF 计租。

BOMA

写字楼面积计量的行业标准。

标准层 (Floorplate)

单层的面积和形状。面积大、效率高且柱距合理的标准层能吸引大型租户。

核心筒到外窗进深 (Core-to-Glass Depth)

从建筑核心筒到窗户的距离。决定自然采光、办公吸引力以及改造为住宅的可行性。

甲级 / 乙级 / 丙级 (Class A / B / C)

在同一市场内，对区位、楼龄、设备系统和配套设施的相对评级。

顶级 (Trophy)

甲级中的最高端：最新、区位最好、租金最高。

向优质资产集中 (Flight to Quality)

租户在缩减面积的同时搬入更新、更好的楼宇。疫情以来，优质楼宇表现良好，而老旧的同质化楼宇则陷入困境。

转租面积 (Sublease Space)

租户试图转出的面积，通常以折扣价出租，与业主直租面积形成竞争。

隐性空置 (Shadow Vacancy)

已出租但未使用的面积。日后会以转租供应或不续租的形式显现。

使用率 (Utilization)

租户实际使用其面积的程度（通常依据门禁刷卡数据）。使用率为 30% 的租户很可能不会续租。

配套设施 (Amenities)

健身房、租户休息室、会议中心、屋顶露台。如今已是甲级写字楼的标配。

全包毛租 (Full Service Gross)FSG

业主从租金中支付运营费用和税费。

三净租约 (Triple Net)NNN

租户在基础租金之外，另行承担其分摊的运营费用和税费。

修正毛租 (Modified Gross)

介于两者之间：部分费用转嫁给租户，部分不转嫁。

基准年 / 费用上限 (Base Year / Expense Stop)

租户只承担运营费用超出首年水平（或固定上限）的增加部分。

租金递增 (Escalations)

每年的租金上调，例如每年 3%，或转嫁费用增长部分。

费用回收 (Expense Recoveries)

业主就运营费用和税费向租户收回的金额。

提前解约 / 缩减面积选择权 (Termination / Contraction Option)

租户提前退租或退还部分面积的权利，通常需支付费用。贷款方会对含此类条款的租约打折计算。

ROFO / ROFR

对相邻或扩租空间的优先要约权 / 优先购买（承租）权。

租户改造补贴 (Tenant Improvement Allowance)TI

业主为租户空间装修提供的出资，以 $/RSF 报价。

对应多户住宅概念 单元翻新成本，但要大 10–50x

租赁佣金 (Leasing Commission)LC

支付给租户方和业主方经纪人，通常预先支付，按租约总价值的 % 或每年 $/RSF 计算。

免租期 / 租金减免 (Free Rent / Abatement)

租约开始时不付租金的月数。

对应多户住宅概念 租赁优惠（“免一个月租金”）

名义租金 (Face Rent)

报价租金。

净有效租金 (Net Effective Rent)NER

名义租金扣除免租期、TI 和 LC 后，在租期内摊销的租金水平。成熟的业主会跟踪 NER。

预装修套间 (Spec Suites)

预先装修完成、可直接入驻的小型套间。是价值提升型楼宇招租的关键手段。

装修条款附件 (Work Letter)

租约附件，明确由谁负责空间装修以及 TI 覆盖的范围。

毛坯 / 暖壳 / 拎包入住 (Cold / Warm Shell, Turnkey)

交付标准：原始空间、已具备基本设备系统，或由业主完成全部装修。

加权平均剩余租期 (Weighted Avg. Lease Term)WALT

按租金或面积加权的剩余租期。WALT 越长 = 收入越稳定。

租约到期 (Rollover)

在某一期间内到期的租约。到期集中的年份是风险事件。

空置期 (Downtime)

从原租户搬离到新租户开始付租之间的空置月数。

续租概率 (Renewal Probability)

预计续租的到期租户占比。续租所需的 TI 和 LC 要少得多。

市场租赁假设 (Market Leasing Assumptions)MLA

模型中针对每块空间设定的租金、租期、TI、LC、免租期、空置期和续租假设。

降租换期 (Blend-and-Extend)

现在降低租户租金，以换取更长的租期。

TI/LC 储备

计提于 NOI 之下的储备金（每年 $/RSF），用于未来的租赁成本。写字楼即使在稳定期也属于资本密集型资产。

空置价值 (Dark Value)

楼宇完全空置时的价值。是困境资产的价值底线。

投机性开发 (Spec)

在未签约租户的情况下开工建设。如今写字楼项目很少能以此获得融资。

预租 (Pre-leased)

开工前已出租的部分。贷款方通常要求达到 40–50% 以上。

定制开发 (Build-to-Suit)

为某一特定租户量身建造。

主力租户 (Anchor Tenant)

使项目能够获得融资的大型、高信用租户。

开发后出售模式 (Merchant Build)

开发、完成招租，并在稳定运营时出售给核心型买家。

租户确认函 (Estoppel)

租户确认其租约条款与所述一致。

SNDA

租户与贷款方之间签订的从属、不干扰与承认协议。

持有成本 / 完工 / 还款担保 (Carry / Completion / Repayment Guarantees)

写字楼建设贷款中标准的发起人追索安排。

特别服务商 (Special Servicer)

管理违约的 CMBS 贷款：进行修改、止赎或出售。

REO

银行自有不动产 (Real Estate Owned)：贷款方通过止赎收回的物业。

以贷控股 (Loan-to-Own)

折价买入违约票据，再取得物业产权。

折价清偿 (Discounted Payoff)DPO

贷款方接受低于全部余额的金额来结清贷款。

展期续命 (Extend and Pretend)

通过贷款修改推迟到期日，寄望于资产价值回升。

评估减值 (Appraisal Reduction)

对问题 CMBS 贷款进行的新的、更低的评估，将损失向资本结构下层转移。

招租门槛 / 现金归集 (Leasing Hurdles / Cash Sweep)

价值提升型贷款条款：后续拨款与招租里程碑挂钩；若招租滞后，超额现金将被截留。

大型配送仓库 / 大盒子

大型仓库，通常为 250,000–1,000,000+ SF，靠近州际公路。租户包括零售商、电商和在区域范围内调配货物的 3PL（第三方物流）企业。

最后一公里 (Last-mile) / 城区填充型

面积较小、通常较老的建筑，位于人口密集的都市区内，靠近消费者。区位比规格更重要，土地稀缺。

对应多户住宅概念 城区填充型 vs. 郊区花园式

小开间 / 浅进深仓库

多租户建筑，单个单元约 5,000–50,000 SF。租户多且小，管理工作量更大，租金增长强劲。

灵活型 / 轻工业

办公与仓储混合空间，通常装修办公比例更高、净高更低。租户：研发 (R&D)、展厅、轻型组装。

制造业厂房

为生产专门建造：大功率供电、行车、特殊地坪。通常为单一租户，较难重新出租。

冷库

用于食品和医药的冷藏与冷冻仓库。建造成本是普通干仓的 2–3x；租户较少，租金较高。

工业户外堆场IOS

以硬化、围合的场地为主，仅配小型建筑，用于停放卡车、挂车和设备。按英亩定价，建筑覆盖率低。

越库式 (Cross-dock) / 卡车货运站

狭长型建筑，两侧均设装卸口，货物可直接从进港卡车转至出港卡车。

多层仓库

设有坡道、卡车可直达上层的建筑。仅在土地极其昂贵的地区建造。

净高

从地面到最低顶部障碍物（梁架、喷淋）的可用高度。现代大型仓库为 36–40'；老旧建筑通常为 18–24'。净高越高，每 SF 可堆叠的托盘越多。

对应多户住宅概念 相当于层高，但它会改变空间的用途

高台装卸门

与卡车车厢底板等高（约 4'）的装卸门，挂车可直接与仓库地面对接装卸。

地面驶入门

与地面齐平、卡车或叉车可直接驶入的门。

装卸口比率

每 SF 建筑面积对应的装卸口数量，例如电商为每 5,000 SF 1 个，仓储为每 10,000 SF 1 个。

卡车场地

装卸口前方供卡车调度的硬化场地。最小 130'；185' 则可多容纳一排挂车停车位。

挂车停车位

用于停放未对接装卸口的挂车的场地。对物流租户而言是重要的差异化因素。

柱距 / 快速通道跨 (Speed Bay)

柱子之间的间距，例如 56' × 50'，沿装卸口一侧设有更宽的 60'“快速通道跨”，用于货物暂存。

ESFR 喷淋

早期抑制快速响应 (Early Suppression, Fast Response) 喷淋。无需货架内喷淋即可支持高堆垛存储，是现代仓库的标准配置。

地坪厚度

地面板厚度，例如 7–8" 钢筋混凝土。对重型货架和自动化设备很重要。

建筑进深 / 装卸布局

后装卸（单侧装卸口）、越库式（双侧）或前装卸。进深大的建筑适合大型仓储；进深浅的适合小开间。

办公装修比例 %

建筑中已装修办公面积的占比，通常为 2–10%。保持较低是因为仓储租户不愿为办公空间多付租金。

电力

以安培和电压表示的供电容量（如 2,000A、480V 三相）。自动化、电动卡车充电和冷库需要更多电力。

场地覆盖率

建筑占地面积 ÷ 土地面积。现代配送仓库约 40–50%；IOS 通常低于 10%。

预制立墙 (Tilt-up) 施工

在现场浇筑混凝土墙板后吊装就位。快速且便宜，是建造仓库的标准方式。

三净租约 (Triple Net)NNN

租户支付基础租金，并分摊房产税、保险和公共区域维护费 (CAM)。业主的 NOI 接近基础租金。

对应多户住宅概念 与公寓相反，公寓由业主承担运营费用

租金报价

通常按每年 $/SF 的 NNN 报价（如“$9.50 net”）。部分西海岸市场按月报价（如“$1.25/SF/month”）。

年度租金递增

固定递增，近期租约通常为每年 3–5%。

按市价调整

现有租金与当前市场租金之间的差距。“40% 按市价调整空间”意味着租约到期时租金上调 40%。这是工业地产价值提升型 (Value-add) 投资的核心逻辑。

CAM / 费用回收

公共区域维护费及其他向租户回收的成本。空置面积对应的部分由业主自行承担。

投机性开发 vs. 定制开发BTS

投机性开发 (Spec)：在未签约任何租户的情况下建造。定制开发 (BTS)：为单一租户设计和建造，通常配有长期租约。

第三方物流3PL

为其他企业运营仓库的公司。占工业地产需求的很大份额；信用水平参差不齐。

单一租户风险

单一租户建筑要么 100% 出租，要么 0% 出租。信用质量、租期和续租概率主导承销评估 (Underwriting)。

可分割性

大型建筑能否分隔给 2–4 个租户：多个办公角落、独立的装卸区和供电。可扩大潜在租户范围。

去化与新增交付

去化 (Absorption)：已占用 SF 的净变化。新增交付：新竣工的 SF。交付量高于去化量会推高空置率。

每英亩土地价格

工业用地的交易计价方式。城区填充型土地的价值可能高于其上的建筑。

规划许可

建设所需的区划 (Zoning) 与审批。如今许多城镇抵制新建仓库，这让已获规划许可的土地更具价值。

场地平整 / 场地工程

建筑施工前的平整、市政管线、道路、雨水排放和地面硬化。在工业地产成本中占很大比例。

主体结构成本

建筑围护结构的成本：地坪、墙体、屋面、喷淋、装卸口。办公装修和 TI 单独计算。

成本收益率与利差

稳定期 NOI ÷ 总成本，再与退出资本化率 (Exit Cap Rate) 比较。工业开发商通常要求 100–150+ bps 的利差。

“覆盖土地”策略 (Covered Land Play)

收购老旧建筑主要是看中其下方的土地，在重新开发时机成熟之前收取租金。

功能性过时

建筑仍可使用，但无法满足现代需求：净高低、卡车场地浅、装卸口少。

第一阶段 / 第二阶段环境评估 (Phase I / Phase II ESA)

环境场地评估。老旧工业场地通常存在污染风险（地下储罐、溶剂、PFAS）。

关键 IT 负载MW

可用于服务器运行的电力，以兆瓦计。这是一切定价的基本单位：“一个 60 MW 的园区”。

电能使用效率PUE

设施总用电 ÷ IT 用电。典型值为 1.2–1.5；多出的部分是制冷和损耗。

超大规模 (Hyperscale)

租给云计算和 AI 巨头的超大园区（通常为 10–15 年租约，投资级信用）。

主机托管 (Colocation / Colo)

多租户设施。零售型托管将机柜或笼位出租给众多客户；批发型托管则整间机房出租。

带电毛坯 (Powered Shell) vs. 交钥匙 (Turnkey)

带电毛坯：建筑加市政供电，由租户安装电气和制冷设备。交钥匙：由业主全部交付。

$/kW/月

租金报价方式：每千瓦 IT 容量每月的美元金额。

冗余 (N, N+1, 2N)

电力和制冷的备份等级。N+1 多一台备用单元；2N 则整套系统双备份。

机柜功率密度

每个服务器机柜的功率。传统机柜为 5–15 kW；AI 机柜可超过 100 kW，需要液冷。

通电时间

电力公司多快能交付所需的兆瓦数。这是当下最大的约束条件；已锁定电力的场地可获得溢价。

白区 / 灰区

白区放置服务器，灰区放置电气和机械设备。

每 SF 价格 vs. 重置成本

买家会把价格与当下新建（含土地）的成本进行比较。

买入资本化率 vs. 按市价调整空间

城区填充型建筑的买入资本化率 (Going-in Cap Rate) 往往较低，因为买家是在为未来的租金增长付费。

空置价值 (Dark Value)

建筑完全空置时的价值。对单一租户物业的承销评估至关重要。

信用租户租约

与投资级租户签订的长期租约。贷款人可能更看重租户而非建筑本身。

债务收益率（工业地产）

工业地产被视为最容易融资的商业资产；贷款人可接受的债务收益率 (Debt Yield) 低于酒店或写字楼。

结构性储备

用于屋面、结构和停车场的不可向租户回收的储备金，通常为每年 $0.10–0.20/SF。

邻里型购物中心 (Neighborhood Center)

30,000–150,000 SF，通常以超市为主力租户。满足方圆数英里内的日常购物需求。是目前表现最好的业态。

社区型购物中心 (Community Center)

125,000–400,000 SF，拥有多个主力租户，如超市、折扣百货、折扣服装和家居用品店。

大型专业店集合中心 (Power Center)

250,000–600,000+ SF，以大型品类杀手店（电子产品、家装、体育用品）为主，小型商铺面积很少。

区域型 / 超区域型购物中心 (Regional / Super-regional Mall)

面积 400,000–1,000,000+ SF 的封闭式购物中心，以百货公司为主力租户。按 A 至 D 分级；A 级购物中心依然兴旺，许多低等级购物中心正在进行再开发。

生活方式中心 (Lifestyle Center)

开放式、定位高端，以餐饮和体验类业态为主。通常是综合体项目的一部分。

无主力租户街区商铺 (Unanchored Strip)

一排没有主力租户的小商铺，依赖可见度和便利性。租户更替率较高，多为本地租户。

单一租户净租赁 (Single-Tenant Net Lease)STNL

单一租户（药店、QSR、一元店、银行）签订长期 NNN 或绝对净租约 (Absolute Net Lease)。买家主要看重租户信用。

对应多户住宅概念 无：更像债券而非建筑

外围地块 / 独立地块 (Outparcel / Pad Site)

位于购物中心前方的独立地块，用于得来速 (Drive-thru)、银行或餐厅。可出售或以土地租赁 (Ground Lease) 方式出租。

主力租户 (Anchor Tenant)

吸引客流的大型租户（超市、Target、Home Depot）。由于它创造了其他租户所需的客流，每 SF 租金较低。

次主力租户 (Junior Anchor)

面积约 10,000–40,000 SF 的中型店铺：折扣服装、宠物、健身、折扣店。

店铺/小型商铺 (In-line Shops)

位于主力租户之间的小单元（1,000–5,000 SF）。每 SF 租金最高，是 NOI 的主要来源。

影子主力店 (Shadow Anchor)

紧邻你的购物中心、不属于你但你能从其客流中受益的大型门店。

租户组合 / 商品组合 (Tenant Mix / Merchandising)

规划各业态的位置，使其相互引流。业主像商店挑选商品一样精心策划租户组合。

刚需 / 日常所需零售 (Necessity / Daily-needs Retail)

超市、药店、生活服务、餐厅、医疗。难以被电商替代。

医疗零售 (Medtail)

位于零售空间内的急诊诊所、牙科、理疗等业态。租户粘性高，装修投入大。

QSR

快餐店 (Quick-service Restaurant)。带得来速的 QSR 是最受追捧的独立地块租户。

全国性 / 区域性 / 本地租户 (National / Regional / Local Tenant)

从全国连锁到本地“夫妻店”，租户信用和粘性通常依次下降。本地租户的每 SF 租金往往更高。

CAM

公共区域维护费 (CAM)：停车场、绿化、照明、安保、除雪。按比例分摊份额向租户收回。

按比例分摊份额 (Pro-rata Share)

租户面积 SF ÷ 购物中心 GLA（或约定的分母）。决定其应分摊的 CAM、税费和保险。

CAM 管理费与上限 (CAM Admin Fee & Caps)

业主通常在 CAM 之上加收 10–15% 的管理费。主力租户往往谈下固定或封顶的 CAM，超出部分由业主承担。

CAM 年度对账 (CAM Reconciliation)

年末将预估费用与实际费用进行核对清算。这里的错误是租户纠纷和审计的常见来源。

营业额分成租金 (Percentage Rent)

销售额超过分成点 (Breakpoint) 部分按一定比例收取的额外租金。自然分成点 = 基础租金 ÷ 分成比例。

销售额报告 (Sales Reporting)

租约要求租户报告销售额，用于计算营业额分成租金并监控租户经营健康度。

占用成本比

总占用成本（租金 + CAM + 税费 + 保险）÷ 销售额。对大多数商铺租户而言，超过 ~12–15% 即为预警信号。

共同租户条款 (Co-tenancy Clause)

当指定主力租户关店或出租率低于某一门槛时，允许租户减租或退租。会把一处空置变成多处减租。

停业 / 持续经营条款 (Go-dark / Continuous Operation)

规定租户能否在继续支付租金的同时关闭门店。即使照付租金，关店的主力租户仍会扼杀客流。

排他使用条款 (Exclusive Use Clause)

禁止业主将空间租给竞争对手（例如只允许一家超市、一家药店、一家咖啡店）。

半径限制条款 (Radius Restriction)

禁止租户在一定距离内开设另一家门店，以保护本购物中心的销售额。

销售额退租条款 (Kick-out Clause)

若销售额持续低于设定水平，允许租户终止租约。

REA / OEA

购物中心内各业主之间的互惠（或运营）地役权协议 (Reciprocal / Operating Easement Agreement)，规范停车、通行、标识和许可用途。主力租户通常对变更拥有审批权。

基础交付 / 白盒 (Vanilla / White Box)

交付标准：墙面完成、配有暖通空调、卫生间和基础照明，可供租户进行装修。

可出租总面积 (Gross Leasable Area)GLA

租户可租赁的总建筑面积。零售物业的面积计量单位。

商圈 (Trade Area)

购物中心顾客的来源范围，通常为 3 英里或 5 英里半径，或按车程划定的范围。

人口统计 (Demographics)

商圈内的人口、家庭户数和家庭收入中位数。租户依据这些指标筛选选址。

交通流量 (Traffic Counts)VPD

每天经过场地的车辆数。独立地块租户要求主干道达到 25,000+ VPD。

可达性与可见度 (Access & Visibility)

信号灯路口、路缘开口、转弯车道和立柱广告牌。事后很难弥补。

停车配比 (Parking Ratio)

每 1,000 SF GLA 配建的车位数，通常为 4–5 个。多余的停车场可改作独立地块。

超市坪效 (Grocer Sales per SF)

表现强劲的超市可达 $600–1,000+/SF。它反映了主力租户带来的客流量。

客流数据 (Foot-traffic Data)

基于手机定位的数据（如 Placer.ai），显示到访量、停留时间和顾客来源。

主力租户与商铺租金 (Anchor vs. Shop Rent)

主力租户在长期租约下大约支付 $8–18/SF；商铺租户在较短租约下支付 $25–45/SF。物业价值在很大程度上取决于商铺出租率。

主力租户关店风险 (Dark Anchor Risk)

主力租户关店可能触发共同租户条款 (Co-tenancy)，导致客流下降并引发商铺租户流失。这是零售物业最大的单一风险。

大店拆分 (Box Split / Demising)

将空置的大型店铺分隔成较小单元，租给次主力租户。

重新引入主力租户 (Re-anchoring)

用带客能力更强的租户替换失败的主力租户，通常是超市、健身或医疗业态。

加密开发 (Densification)

在多余的停车场上增建独立地块或住宅。是大型零售地块的长期增值空间。

贷款方关注点 (Lender Focus)

主力租户租期与贷款期限的匹配、共同租户条款敞口、租户销售额和租约到期情况。许多贷款方要求主力租户的租期延续至贷款到期之后。

活力长者社区 (55+)

有年龄限制的出租公寓，配有设施但不提供服务或照护。承销评估方式与多户住宅 (Multifamily) 基本相同。

对应多户住宅概念 最接近普通公寓

独立生活 (Independent Living)IL

面向老年人（通常 75 岁以上）的公寓，租金中包含餐饮、保洁、交通和活动等服务。通常无需执照。

协助生活 (Assisted Living)AL

协助完成日常生活活动（洗浴、穿衣、用药）。需州政府执照，24 小时有员工值守。

失智照护 (Memory Care)MC

为失智症住户提供的封闭式单元。除护理院外，人员配置和收费水平最高。

专业护理院 (Skilled Nursing)SNF

提供医疗护理的护理院。主要由 Medicare 和 Medicaid 支付，因此本质上是受严格监管的医疗业务。

CCRC / 持续照料退休社区 (Life Plan Community)

同时提供 IL、AL、MC（通常还有护理院）的园区，使住户可以原地养老。通常收取入住费。

照护等级 (Acuity)

住户所需的照护程度。照护等级越高，所需员工工时越多，收费也越高。

日常生活活动 (Activities of Daily Living)ADLs

洗浴、穿衣、进食、如厕、移动、大小便控制。需要其中 2 项及以上协助的，通常符合 AL 入住条件。

月费 / 基础租金

单元及打包服务的月收费，例如 IL $4,500 或 AL $7,000。

照护等级费

AL 中按照护层级或积分收取、加在基础租金之上的额外月费。

社区费

租赁型社区收取的一次性入住费，通常约等于一个月租金。

入住费

CCRC 收取的大额预付款（$200k–$1M+），有时可部分退还，之后月费较低。

自费

住户以储蓄、售房所得或长期护理保险支付。大多数 IL、AL 和 MC 为自费。

RevPOR

每月每间已入住房间（单元）收入。相当于养老住房版的平均房价 (ADR)。

对应多户住宅概念 每个已出租单元的平均租金

第二人费用

夫妻同住一个单元时收取的额外月费。

居住时长

IL 约 2–4 年，AL 约 2 年，MC 不足 2 年。住户持续更替，因此营销永不停歇。

入住 / 退住

每月净入住人数决定招租期 (Lease-up) 进度。新社区每月净增住户可能为 3–5 人。

运营方 (Operator)

负责运营社区、招聘员工并提供照护的公司。运营方的水平对价值的影响不亚于区位。

人工成本占比

人工成本占收入或费用的比例，通常为运营成本的 50–60%。是损益表 (P&L) 中最大的风险项。

中介派遣用工

通过中介以溢价费率雇用的临时员工。占比过高是预警信号。

管理费

运营方收取的费用，通常约为收入的 5%，有时附带激励费。

运营利润率

IL 约 35–45%，AL 和 MC 约 25–35%。普通公寓为 55–65%。

RIDEA 结构

允许 REIT 通过应税子公司持有运营业务并保留利润，由运营方根据管理合同进行运营。业主承担运营风险，也享有上行收益。

向运营方出租的三净租约 (NNN)

业主将整栋建筑以固定租金出租给运营方。业主获得稳定收入，运营方承担经营风险。

租金覆盖率 (EBITDAR)

运营方的租前利润 ÷ 应付租金。衡量采用 NNN 租约的运营方能否持续支付租金。

执照管理

各州为 AL 和 MC 颁发执照，并对人员配置、培训、建筑设施和检查作出规定。

主要市场区域 (Primary Market Area)PMA

大部分住户的来源区域，通常为 5–10 英里。住在附近的成年子女往往是选择社区的决策者。

符合年龄 & 收入条件的家庭

PMA 内年龄达标（AL 为 75 岁以上，MC 为 80 岁以上）且财力足以支付（收入加房屋净值）的老年人。

渗透率 (Penetration Rate)

现有及规划单元数 ÷ 合格家庭数。渗透率高意味着市场已饱和。

捕获率 (Capture Rate)

本项目为实现满租需要吸引的合格家庭比例。越低越安全。

NIC MAP

提供各市场养老住房入住率、收费和供应数据的行业数据来源。

招租期 (Lease-up)

通常需要 24–36 个月才能达到约 90% 的入住率。需要计提大额运营亏损储备。

HUD 232

面向稳定运营的养老住房和护理院、由政府提供保险的长期贷款项目。是建设贷款 (Construction Loan) 常见的置换贷款 (Take-out Loan) 来源。

净可租面积 (Net Rentable SF)NRSF

客户租用的单元面积。自助仓储按 NRSF 计价和计量。

对应多户住宅概念 净可租面积

得房率（毛净比）

NRSF ÷ 建筑总面积 SF。带走廊和电梯的多层建筑约为 75–80%；单层车行直达式约为 90%+。

温控 (Climate-controlled)CC

有供暖和制冷的室内单元。租金更高，是新建多层设施的标准配置。

车行直达 / 非温控

可开车直达、配卷帘门的单层单元。建造成本更低，租金也更低。

单元配比

尺寸从 5×5 到 10×30 不等。10×10 是基准单元；小单元的每 SF 收入最高。

船只 / 房车存放

有顶棚或露天的车辆停放位。资本性支出低，在部分郊区和度假区需求旺盛。

改造

将空置的大型零售店、仓库或写字楼改造为自助仓储。

挂牌价 / 网络价

当前对新客户公布的价格。与酒店房价一样，随需求每日变动。

在租租金

现有客户实际支付的租金，通常与挂牌价不同。

物理出租率

已出租 NRSF（或单元数）÷ 总量。稳定运营的设施约为 88–93%。

经济出租率 (Economic Occupancy)

实收租金 ÷ 满租时按挂牌价计算的潜在租金。可反映折扣和低于市价的租金。

ECRI

现有客户涨价 (Existing Customer Rate Increases)。对现有客户上调租金，入住后通常每年上涨 8–15%。由于很少有人会因小幅涨价而搬走，这是主要的利润来源。

入住优惠

为吸引新客户推出的低价促销，例如“首月 $1”，之后通过 ECRI 收回。

租户财物保障 / 保险

向客户销售的存储物品保障产品。属于高利润率的附加收入。

附加收入

锁具、纸箱、卡车租赁、管理费和滞纳金。

居住时长

许多客户租用超过一年，这正是 ECRI 行之有效的原因。

季节性 (Seasonality)

需求在春末和夏季随搬家季达到高峰。

商圈 (Trade Area)

通常为 3 英里半径（农村地区 5 英里以上）。大多数客户来自附近。

人均面积 (SF per Capita)

商圈内自助仓储 NRSF ÷ 人口。美国平均约为 7–8 SF；明显高于该水平意味着供应过剩。

需求驱动因素

“4D”因素（死亡、离婚、迁居、缩小居住面积），以及搬家、公寓居住和小企业需求。

供应管线 (Supply Pipeline)

商圈内已规划或在建的新设施。自助仓储建设周期短，新增供应可能很快到来。

招租期 (Lease-up)

新设施约需 3–4 年达到稳定运营，先靠折扣填满，再逐步提价。

NOI 利润率

稳定运营时约为 60–70%。员工少、维护少，也没有单元翻新周转成本。

对应多户住宅概念 多户住宅约为 55–65%

第三方管理

大型平台以约 6% 的收入为业主运营设施，提供定价软件、网站和品牌支持。

收益管理

根据需求按单元类型设定挂牌价和 ECRI 的软件。

夫妻店 (Mom-and-Pop)

独立的业主自营者。往往定价偏低、营销不足且没有 ECRI 机制：是典型的价值提升型 (Value-add) 收购标的。

留置权出售 / 拍卖

在发出通知后出售欠费客户存储物品的法律程序。

CO 交割交易 (CO Deal)

开发商与买方（通常为 REIT）约定，在新设施取得入住许可证 (Certificate of Occupancy) 时按预先约定的价格出售，交割发生在招租期 (Lease-up) 之前。

扩建期 (Expansion Phase)

在现有设施的富余土地上加建更多单元。需求已被验证，是低成本的增长方式。

每 NRSF 价格

自助仓储资产的估值比较方式，与资本化率 (Cap Rate) 并用。

多借款人池 (Conduit)

由多家贷款机构发放的 30–60 笔固定利率贷款组成的资产池，按物业类型和地域分散。这是最经典的 CMBS 交易。

单一资产单一借款人SASB

将一笔大额贷款（或一个资产组合）单独证券化。投资者需对单一物业和发起人 (Sponsor) 进行深入的承销评估。

CRE CLO

由浮动利率过渡性（过桥）贷款组成的资产池，通常为主动管理。发起人保留最底层部分。

机构 CMBS (Agency CMBS)

由 Freddie Mac（K 系列交易）或 Fannie Mae（DUS）证券化的多户住宅贷款。优先级债券享有机构担保。

同等受偿拆分贷款 (Pari Passu Split Loan)

将一笔大额贷款拆分为同等优先级的票据，分别放入多个多借款人池。由其中一笔交易的服务协议管辖整笔贷款。

夹层贷款 (Mezzanine Loan)

以借款人所持所有权权益作为担保的贷款，位于信托之外，受偿顺序次于抵押贷款。

分层 (Tranche) / 级别 (Class)

债券结构中的一个层级，拥有各自的评级、规模、票息和受偿顺序（Class A-1、A-S、B、C、D……）。

信用增级 (Credit Enhancement)CE

资产池中位于某一分层之下的部分所占比例；只有这部分全部损失后，该分层才会开始亏损。优先级 AAA 分层的信用增级可能为 30%。

起始点 / 终止点 (Attachment / Detachment)

某一分层开始承担损失和完全损失时对应的资产池损失水平。例如，BBB- 分层的起始点可能为 8%，终止点为 10.5%。

顺序偿付 (Sequential Pay)

本金先偿付最优先级别，直至其全部清偿，再偿付下一级别。损失则先由最次级级别承担。

只付息分层X class

只获得超额利息、不获得本金的债券。提前还款和违约都会对其造成损害。

WAC

资产池内贷款的加权平均票息 (WAC)。部分债券的票息与之挂钩。

REMIC

一种税务选择，使信托可以将收入直接传递给债券持有人而无需缴纳实体层面的税。它严格限制信托对贷款的处置方式，包括贷款修改。

风险自留 (Risk Retention)

要求将交易信用风险的 5% 自留 5 年的规定，通常由持有最底层级别的第三方 B-piece 投资者承担。

B-piece 投资者

购买无评级和低评级底层级别的投资者，会对每笔贷款重新进行承销评估，并通常控制特别服务。

汇集与服务协议PSA

交易的管辖合同：规定各方职责、现金流分配方式以及决策机制。

主服务商 (Master Servicer)

收取正常履约贷款的还款、发送报告，并在预计可以收回的情况下垫付未付款项。

特别服务商 (Special Servicer)

接管已违约或有违约风险的贷款，并决定处置方式。通过债务重组和清算收取费用。

指定证书持有人 / 控制级别 (Controlling Class)

仍保有足够价值的最次级级别（通常为 B-piece）。可以任免特别服务商，并对重大决策行使同意权。

运营顾问 (Operating Advisor)

代表全体债券持有人审查特别服务商行为的独立第三方。

受托人 / 证书管理人

代表信托持有贷款，并计算和向债券持有人支付分配款项。

评级机构

Moody's、S&P、Fitch、KBRA、DBRS Morningstar。各机构对 NCF 和价值采用各自的折扣，以确定信用增级水平。

Annex A

发行文件中逐笔列示的贷款数据表：余额、NCF、DSCR、LTV、租户、储备金。

承销净现金流UW NCF

扣除 TI、LC 和资本性支出储备后、由贷款方核定的净现金流 (NCF)。是所有指标的计算基础。

对应多户住宅概念 NOI 减去资本性支出储备

债务收益率 (Debt Yield)

NCF ÷ 贷款额。不受利率和本金摊还影响，因此是衡量杠杆最纯粹的指标。多借款人池贷款通常约为 9–11%。

无追索与例外条款

借款人不承担个人责任，但欺诈、未经授权的转让或自愿破产等“不当行为”除外，并由担保人提供担保。

SPE / 破产隔离

借款人为仅持有该物业的特殊目的实体 (SPE)，通常设有独立董事。

债务替代 (Defeasance)

提前还款的替代方式：借款人购买可复制贷款还款现金流的美国国债，从而解除物业抵押。债券持有人的利益不受损失。

收益维持 (Yield Maintenance)

一种提前还款罚金，按当前利率补偿贷款方损失的利息。

锁定期 / 开放期

锁定期：完全不允许提前还款。开放期：贷款最后几个月，可按面值偿还。

资金监管账户 (Lockbox) 与现金管理

租金进入贷款方控制的账户。“触发式”现金管理仅在 DSCR 过低或主要租户退租等触发条件发生后启动。

现金归集 (Cash Sweep) / 截留

一旦触发条件发生，超额现金将作为额外储备留存，而不再分配给借款人。

气球式还款 / 再融资风险

大多数多借款人池贷款的本金摊还很少，因此到期时需对全部余额进行再融资。

观察名单 (Watchlist)

因 DSCR 偏低、大量租约到期、出租率下降或其他问题而被主服务商标记的贷款。

存续期违约与到期违约

存续期违约：贷款期间无法还款。到期违约：正常还款，但到期时无法再融资。近期写字楼困境主要是到期违约。

服务转移

在违约、即将违约或应借款人请求时，将贷款从主服务商转交特别服务商。

本息垫款 (P&I Advances)

只要预计能从物业中收回款项，主服务商就会继续就逾期贷款向债券持有人付款。

不可收回性认定

服务商认定垫款无法收回，因而停止垫款。底层级别随即出现利息未付。

评估减值金额ARA

大致为：贷款余额加未付款项，减去新评估价值的 90%。会减少垫款，并可能导致交易控制权转移。

ASER

评估次级权益扣减 (ASER)：评估减值部分对应的利息不再垫付，因此最底层级别出现利息缺口。

控制权评估期 / 因评估丧失控制权

当 ARA 使控制级别余额降至其原始余额的 25% 以下时，控制权转移至上一个级别。

损失严重度 (Loss Severity)

损失 ÷ 清算时的贷款余额，包括垫款和费用。CMBS 历史平均水平约为 35–50%。

贷款修改 / A-B 拆分

变更贷款条款。A/B 票据（希望票据 (Hope Note)）拆分保留一笔正常履约的 A 票据，而 B 票据只有在价值回升时才会获得偿付。

折价清偿 (Discounted Payoff)DPO

特别服务商接受低于全部余额的金额来清偿贷款。

REO

止赎或以物抵债后由信托持有、随后出售的不动产。

花园式

位于郊区大地块上的 2–4 层无电梯楼，配地面停车。单位造价最低。

中层 / 裙楼式 (Podium)（“5-over-1”）

在混凝土裙楼（用于停车或零售）之上建 4–7 层木结构。是城市和郊区最常见的新建产品。

环绕式 (Wrap)

公寓环绕中央停车楼布置。

高层

混凝土或钢结构塔楼，通常 10 层以上。单位造价最高，租金也最高。

定制租赁社区BTR

作为租赁社区开发建设的独栋住宅或联排住宅。

甲级 / 乙级 / 丙级 (Class A / B / C)

A 类：新建，配套和租金均为顶级。B 类：楼龄 10–30 年，品质扎实。C 类：楼龄较老、设施陈旧、租金较低，运营问题通常也更多。

建成年代 (Vintage)

建成年份。“1970 年代建成”意味着系统老化，可能需要资本性支出 (Capex)。

保障性住房 / LIHTC

租金受限、仅面向收入低于上限的家庭，通常由低收入住房税收抵免 (LIHTC) 提供资金。

中等收入住房 (Workforce Housing)

租金面向中等收入家庭可负担的水平（约为地区收入中位数 (AMI) 的 60–120%），多为不受管制的 B 类和 C 类物业。

租金稳定房 (Rent-stabilized)

租金涨幅受法律限制的单元（例如 NYC 大量老旧存量房）。限制了上行空间和价值提升的选项。

公寓产权 vs. 合作公寓 (Co-op)

公寓产权 (Condo)：拥有自己的单元及公共区域的份额。合作公寓 (Co-op)：持有拥有整栋楼的公司的股份。两者都属于出售型住房，而非租赁住房。

潜在总租金GPR

假设所有单元全年均按市场租金出租时的租金收入。

市场租金 vs. 在租租金

市场租金：新租户今天愿意支付的租金。在租租金：现有租户实际支付的租金。

租金差损 (Loss-to-Lease)

市场租金与在租租金之间的差距。随着租约以更高租金续签而逐步缩小。

物理出租率 vs. 经济出租率

物理出租率：有租户入住的单元占比。经济出租率：扣除空置、租赁优惠和坏账后，实际收取的租金占潜在租金的比例。

租赁优惠 (Concessions)

为促成签约而提供的免租期或折扣，例如招租期“免租 6 周”。

坏账 / 拖欠

应收但未收到的租金。在 C 类物业以及驱逐诉讼程序缓慢的部分市场中是一个大问题。

其他收入

停车费、宠物租金、储物费、配套设施费、申请费以及水电费分摊收入。

RUBS

比例分摊水电计费系统 (Ratio Utility Billing System)：按公式将整栋楼的供水、排污和垃圾费用分摊给租户。

有效总收入EGI

GPR 减去空置、租赁优惠和坏账，再加上其他收入。

租金换签差 (Trade-out)

单元租金的变化：新租约相对上一份租约（“新租约换签差”），或续租租金相对到期租金。

续租率 / 流失率

续租租户的占比。每次退租都会带来空置天数和翻新成本。

去化 (Absorption)（招租速度）

新建项目每月的净新增租约数，中等规模项目通常为 15–30 份。

每单元运营费用

年度运营费用 ÷ 单元数，例如 $6,000–9,000，视市场、楼龄和税负而定。

费用率

Opex ÷ EGI。通常为 35–45%。

可控 vs. 不可控费用

可控费用：人工、维修、营销、翻新。不可控费用：房产税、保险、水电。

翻新成本 / 交房整备 (Make-ready)

租户退租后为重新出租单元而进行的粉刷、清洁和维修。

管理费

第三方物业管理费通常为 EGI 的 2.5–4%。

资本性支出储备 (Replacement Reserve)

每年为屋顶、家电及其他资本性项目预留的资金，通常为每单元 $250–400。贷款方会强制要求。

房产税重估

许多辖区在交易后重新核定税基，因此买方的房产税可能远高于卖方。务必按交易后的税负进行承销评估。

税收减免 / PILOT

在一段时期内降低房产税，通常以提供保障性单元为交换条件（例如 NYC 的 485-x 计划）。

租金清单 (Rent Roll)

逐单元列明租户、租金、租约日期、押金及欠款余额的清单。是你审阅的第一份文件。

T-12 / T-3 年化

过去 12 个月的收入和费用；T-3 年化取最近 3 个月 × 4，以反映当前运营水平。

室内翻新

升级单元（厨房、卫浴、地板、灯具洁具、洗衣机/烘干机）以收取租金溢价。

租金溢价与翻新回报率 (ROI)

溢价 × 12 ÷ 翻新成本。$15,000 的翻新带来每月 $200 的溢价，回报率为 16%。

递延维修 (Deferred Maintenance)

前任业主搁置未做的维修。必须先修好，翻新才能创造价值。

停用单元 (Down Units)

修复之前无法出租的单元。

单元配比

开间、一居、两居和三居单元的占比。决定每 SF 租金和租户画像。

收益管理软件

按单元每日设定要价租金的定价工具。目前在多地受到法律审查。

密度（每英亩单元数）

花园式约 20–30，裙楼式约 60–120，高层可达数百。由区划决定。

建筑使用率

净可出租面积 ÷ 总建筑面积，公寓约为 80–85%。

不含增长 vs. 含增长的成本收益率 (Yield on Cost)

不含增长：按当前租金计算的稳定期 NOI ÷ 成本。含增长：将租金增长至稳定运营时点后计算。IC 通常两者都要看。

开发后出售模式 (Merchant Build)

开发、完成招租后出售，而非长期持有。

包容性区划 (Inclusionary Zoning)

要求将一定比例的单元留作保障性住房，有时可换取额外密度或税收优惠。

招租期优惠

为填满新楼而提供的免租期。随着项目进入稳定期逐步消退。

机构贷款 (Agency Debt)

Fannie Mae 和 Freddie Mac 针对稳定运营公寓发放的贷款：期限长，固定或浮动利率，通常是成本最低的债务。

HUD 221(d)(4)

政府担保的建设转永久性贷款，杠杆高、期限 40 年，但交割速度慢。

过桥贷款 (Bridge Loan)

用于价值提升型交易的短期浮动利率贷款，通常含用于翻新的后续拨款 (Future Funding)。

利率上限 (Rate Cap)

浮动利率贷款要求购买的对冲工具，利率超过执行价时进行赔付。利率上限到期是 2021 年前后发放的大量过桥贷款违约的原因。

DSCR、LTV、债务收益率 (Debt Yield)

机构贷款方主要按约 1.25x DSCR 和约 65–75% LTV 确定贷款规模。

负杠杆 (Negative Leverage)

当贷款利率高于资本化率时，债务反而会降低而非提升你的现金收益率。

销售总额 (Gross Sellout)

假设所有公寓单元均按预测价格售出的销售总收入。

可售面积 (Sellable SF)

可出售单元的面积，是每 SF 售价的计算基础。

预售与定金

在竣工前签订的合同，10–20% 的定金存放于第三方托管账户 (Escrow)。建设贷款方通常要求达到最低预售水平。

去化 (Absorption)（销售速度）

每月售出的单元数。销售越慢，利息和持有成本越高。

销售发行计划 (Offering Plan)

出售公寓产权前向监管机构提交的信息披露文件。在 New York，需向州总检察长办公室 (Attorney General) 备案。

解押价格 (Release Price)

每套单元售出后需交给建设贷款方用于偿还贷款的金额，在贷款还清前通常为 100%。

存货贷款 (Inventory Loan)

以未售出的已竣工单元作抵押的贷款，用于偿还建设贷款，为销售争取更多时间。

成本利润率 (Margin on Cost)

利润 ÷ 总成本。公寓产权开发商通常以 20–25% 以上为目标，以补偿销售风险。

公共费用 / 业主协会费 (HOA)

业主每月缴纳的用于楼宇运营和储备基金的费用。

租转售改造 (Condo Conversion)

将现有租赁楼宇改造为公寓产权。受当地租户保护规定约束。

内部认购价 (Insider Price)

改造项目中向现有租户提供的折扣价。

非驱逐方案 (Non-eviction Plan)

一种改造方式：不购买的现有租户可以继续以租户身份居住。在 New York 很常见。

地区收入中位数AMI

某都市区的家庭收入中位数，由 HUD 每年按家庭人数发布。所有保障性租金和收入上限都以其百分比表示。

收入档位

极低收入（≤30% AMI）、很低收入（≤50%）、低收入（≤80%）、中等收入（80–120%+）。各项计划针对特定档位。

收入上限

家庭获得某套住房资格所允许的最高收入，例如对应其家庭人数 AMI 的 60%。

租金上限

通常为收入上限的 30% 再除以 12。依据假定家庭人数计算，而非实际居住人数。

假定家庭人数

用于 LIHTC 租金上限：开间按 1 人计，其他户型按每间卧室 1.5 人计。

公用事业补贴UA

租户自付公用事业费用的估算值，从总租金上限中扣除后，即为业主可收取的最高租金。

总租金与净租金

总租金：包含公用事业费用的租金上限。净租金：扣除公用事业补贴后业主实际收取的租金。

保底条款 (Hold Harmless)

LIHTC 规则，HUD 公布的 AMI 下降时，项目的租金上限一般不随之下调。

租金负担

租金占家庭收入的比例。超过 30% 为“租金负担过重”，超过 50% 为“严重负担”。

LIHTC

低收入住房税收抵免：联邦政府向合格出租住房的业主提供、分 10 年发放的税收抵免。开发商将抵免额出售给投资者以换取股权。

9% 抵免

额度较大（按现值约为合格成本的 70%），由各州通过竞争性评审授予。名额有限，竞争非常激烈。

4% 抵免

额度较小（按现值约 30%），项目使用足够的免税债券融资即可自动获得。大多数大型项目采用这种方式。

合格分配计划QAP

各州授予抵免额的规则与评分标准：区位、保障深度、成本上限、配套服务等。

合格基数 (Eligible Basis)

可折旧的开发成本：建筑本体及大部分软成本。不含土地，通常也不含部分融资和储备金成本。

基数上调 (Basis Boost)

在高成本或低收入地区（QCT 和 DDA），合格基数最多可上调至 130%，从而增加抵免额。

适用比例 (Applicable Fraction)

建筑中保障性部分的占比（取套数占比与面积占比中的较低者）。全保障性建筑为 100%。

合格认定基数 (Qualified Basis)

合格基数 (Eligible Basis) × 上调系数 × 适用比例。抵免额 = 合格认定基数 (Qualified Basis) × 抵免率，连续 10 年每年发放。

最低保障比例 (Minimum Set-aside)

界定项目保障性的选择：20% 的套数面向 50% AMI，40% 的套数面向 60% AMI，或采用收入平均法。

收入平均法 (Income Averaging)

各套住房可面向 20% 至 80% AMI 的档位，只要平均值不超过 60% 即可。使项目能够混合深度与浅度保障。

合规期与延长使用期

联邦合规期 15 年，另加延长保障期（通常合计 30 年以上，按州或市规定往往更长）。

抵免追回 (Recapture)

若项目在合规期内违规，投资者可能失去已使用的抵免额。

Form 8609

项目竣工后由 IRS 签发、用于确认抵免额的表格。最后几期股权款通常要等到取得该表格后才支付。

资金来源与用途 (Sources & Uses)

保障性住房项目的承销评估 (Underwriting) 以使资金来源（贷款、股权、补贴）等于总开发成本为目标。差额即为“资金缺口”。

税收抵免投资者

通常是购买抵免额以减少税负的银行或大型企业。银行还可借此获得《社区再投资法》(CRA) 考核加分。

辛迪加机构 (Syndicator)

将投资者汇集成基金、向开发商购买抵免额并负责合规管理的机构。

抵免定价 (Credit Pricing)

每 $1 抵免额对应的股权金额，例如 $0.88。投资者需求或税率下降、或利率上升时，定价会走低。

股权分期注资 (Equity Pay-ins)

税收抵免股权分期到位：部分在交割时，更多在竣工时，其余在稳定运营并取得 Form 8609 之后。

私人活动债券与发行额度 (Volume Cap)

为 4% 项目提供融资的免税债券。每个州每年的发行额度有限（即“Volume Cap”）。

50% / 25% 债券测试

要获得 4% 抵免，免税债券须为至少 50% 的土地加建筑基数提供融资。2025 年的一项联邦法律将 2025 年之后发行的债券的该门槛降至 25%，使稀缺的债券额度能覆盖更多项目。

软贷款 / 缺口融资

用于填补资金缺口的低息公共贷款（市、州、HOME 资金）。通常只从剩余现金流中偿还（“剩余收益偿还”，Residual Receipts）。

递延开发商费用 (Deferred Developer Fee)

开发商费用中暂不支付、以未来现金流偿付的部分，相当于一项资金来源。

住房金融机构HFA

负责分配抵免额和债券额度、并常常直接放贷的州或市级机构。在 NYC 为 HPD 和 HDC。

社区再投资法CRA

鼓励银行投资所在社区的联邦法律。这是银行购买税收抵免和发放保障性住房贷款的重要原因。

Housing Choice Voucher（住房选择券）

随租户走的 Section 8：租户支付约 30% 的收入，住房管理局在支付标准以内向房东支付其余部分。

项目型 Section 8 (Project-based Section 8)

通过 HUD 合同绑定在特定住房单元上的租金援助，因此援助跟随建筑而非租户。

HAP 合同

住房援助付款合同 (Housing Assistance Payments)，规定 HUD 为项目型单元支付的“合同租金”。续约期通常为 1–20 年。

支付标准 (Payment Standard)

由住房管理局设定的、住房券在某地区可覆盖的最高租金。

租金合理性 (Rent Reasonableness)

住房券租金不得高于附近可比无补贴单元的租金。

Mark-to-Market / Mark-up-to-Market

HUD 的计划，在续约时将项目型合同租金下调至市场水平（若高于市场）或上调至市场水平（若低于市场）。

RAD

租金援助示范计划 (Rental Assistance Demonstration)：将公共住房转为项目型 Section 8，使业主能够借款并利用税收抵免进行维修改造。

租户收入认证

在入住时（通常每年也要）核实每户家庭的收入，以证明该单元符合资格。

监管协议 (Regulatory Agreement)

经登记的文件，在保障期内约束物业遵守收入和租金上限。

第 15 年 (Year 15)

联邦合规期结束。投资者通常退出，由开发商或非营利机构收购其权益，并常以新的抵免额重新组建辛迪加。

运营储备与资本性支出储备

贷款方和投资者要求在交割时设立的现金缓冲，通常为 6 个月的费用，外加每年的资本性支出储备 (Replacement Reserve) 存款。

HPD / HDC

NYC 住房保护与发展局 (HPD) 和住房发展公司 (HDC)：该市补贴贷款和债券的主要来源。

485-x

NYC 针对包含保障性单元的新建出租楼宇的房产税免税计划，取代 421-a。具体要求因项目规模而异。

强制性包容住房MIH

NYC 区划规定：当某区域被重新区划以提高密度时，须配建一定比例的永久保障性住房。

住房抽签

NYC 保障性住房的出租方式：通过市政府的 Housing Connect 平台申请，随后随机抽选并审核收入。